Au cours d’un bail commercial, l’activité du locataire peut être amenée à évoluer. Mais il ne peut pas toujours modifier librement la destination des locaux. Voici tout ce qu’il faut savoir sur la déspécialisation de bail commercial : comment faire la demande et quelles sont les jurisprudences récentes à connaître.
Déspécialisation du bail commercial : de quoi s’agit-il ?
Lorsqu’un professionnel signe un bail commercial, l’activité qu’il exerce dans les locaux est précisément définie dans le bail. Le locataire ne peut ainsi exercer que l’activité qui est détaillée dans le contrat. Une clause dans le bail ou l’accord explicite du bailleur peut toutefois lui permettre d’exercer une activité différente. Cette règle permet de protéger le bailleur qui a choisi le locataire et fixé le prix du loyer en fonction de l’activité du locataire.
Or, parfois, au cours d’une activité, celle-ci peut évoluer. Si l’évolution de l’activité change drastiquement la destination du lieu ou modifie un élément essentiel au contrat, le locataire peut s’appuyer sur la procédure de déspécialisation du bail commercial. Cette procédure légale est définie dans les articles L145-47 à L145-55 du Code de commerce. Elle distingue toutefois deux régimes différents : la déspécialisation plénière et la déspécialisation partielle.
Déspécialisation plénière
La despécialisation plénière est encadrée par les articles L145-48 à L145-55 du Code du commerce. Elle concerne les situations où l’activité du locataire change radicalement. C’est notamment le cas d’un salon de coiffure qui souhaite transformer le local en café-restaurant.
Dans ce cas, le locataire doit justifier ce changement d’activité par un motif légitime et sérieux (article L145-48c). Le changement doit en effet répondre à une nécessité économique. C’est notamment le cas lorsque le marché ou le secteur dans lequel se situe le local évoluent. Le changement devient alors nécessaire pour maintenir la viabilité de l’entreprise.
Le locataire soumet alors sa demande de changement d’activité au bailleur via acte de commissaire de justice. Le bailleur peut refuser, accepter ou négocier en proposant notamment une revalorisation du loyer.
Déspécialisation partielle
La déspécialisation de bail commercial partielle est encadrée par l’article L145-47 du Code du commerce. Elle concerne les situations où le locataire ajoute une activité complémentaire ou connexe à l’activité principale prévue dans le bail. Dans ce cas, il n’a pas besoin d’obtenir l’accord du bailleur, à condition de respecter la procédure.
Le locataire doit alors préciser son souhait au bailleur par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice. Il doit détailler la nouvelle activité et montrer qu’elle est complémentaire ou liée à son activité principale. Le bailleur peut uniquement contester cette demande si la nature complémentaire ou connexe de l’activité n’est pas établie.
Déspécialisation : les jurisprudences récentes
Déspécialisation et déplafonnement du loyer
Dans sa décision n° 21-25.849 du 15 février 2023, la Cour de Cassation considère que le bailleur peut tout à fait demander le déplafonnement du loyer au moment du renouvellement du bail, lorsqu’une déspécialisation a eu lieu pendant le bail (1).
Dans cette affaire, la locataire avait bénéficié d’une déspécialisation. Le bailleur de son côté ne l’avait pas contestée. La locataire estimait donc qu’il ne pouvait plus, lors du renouvellement, invoquer le changement d’activité pour obtenir un loyer fixé à la valeur locative. La Cour de cassation rejette cet argument en précisant que la déspécialisation permettait de maintenir le loyer jusqu’au terme du bail. En revanche, elle n’empêchait pas le bailleur d’invoquer le changement de destination au moment du renouvellement pour demander un déplafonnement du loyer. Le fait que le bailleur n’ait pas contesté la déspécialisation ne signifie pas qu’il a renoncé à demander ce déplafonnement.
Une activité n’est pas automatiquement autorisée parce qu’elle est proche de celle prévue au bail
Dans un arrêt du 10 avril 2025 (pourvoi n° 23-21.473) (2), la Cour de cassation s’est prononcée sur ce sujet. Dans cette affaire, le bail autorisait le locataire à exercer une activité d’achat, de vente et d’exposition de véhicules neufs et d’occasion. Le bail prévoyait également que tout changement d’activité ainsi que les activités annexes ou complémentaires devaient recevoir l’accord exprès et préalable du bailleur.
Le locataire souhaitait ajouter une activité de réparation de véhicules et de vente de pièces détachées. Il avait demandé au bailleur l’autorisation de procéder à cette déspécialisation partielle, mais celui-ci avait refusé. Malgré ce refus, le locataire a exercé ces nouvelles activités. Le bailleur a alors décidé de résilier le bail. La Cour de Cassation valide cette décision. Elle précise que le simple fait que le bailleur ait eu connaissance de l’activité exercée ne suffisait pas à démontrer qu’il acceptait cet ajout d’activité. Le refus du bailleur avait également été bien notifié dans les délais impartis.
Quels conseils pour engager une procédure de déspécialisation du bail commercial ?
Pour éviter les refus ou les litiges, la déspécialisation d’un bail commercial doit être réalisée avec méthode. Voici quelques conseils pratiques :
- Notifier la demande par acte de commissaire de justice : même si cette démarche n’est pas obligatoire dans le cas d’une déspécialisation partielle, elle est recommandée. Ce type d’acte permet de dater la démarche et d’obtenir une preuve solide de bonne réception par le bailleur.
- Bien détailler l’activité à exercer : une demande trop vague risque de se voir refusée. Bien détailler l’activité permet en effet de déterminer si la déspécialisation est partielle ou plénière ce qui facilite l’examen du dossier.
- Bien respecter les délais : le bailleur dispose de 2 mois pour répondre en cas de déspécialisation partielle et de 3 mois pour une déspécialisation totale. Une absence de réponse une fois ces délais dépassés, vaut acceptation.
(1)https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000047200952
(2)https://www.courdecassation.fr/decision/67f76936346c8e4db4347500