Le renouvellement d’un bail commercial doit être anticipé. Une demande tardive ou une erreur dans les formalités peut avoir des conséquences sur le loyer ou la durée du bail. Voici donc les principaux points à vérifier avant toute démarche.
Renouvellement ou tacite prolongation : quelle différence ?
À l’échéance du bail, celui-ci n’est pas automatiquement renouvelé. Si le locataire ne demande pas son renouvellement, le contrat se poursuit par tacite prolongation. Le bail continue alors selon les conditions prévues. Il ne s’agit pas d’un nouveau bail de neuf ans.
Le renouvellement de bail commercial est une procédure différente. Elle crée un nouveau bail, en principe pour neuf ans. Elle peut aussi entraîner une nouvelle fixation du loyer.
Il est important de faire cette distinction. En effet, pendant la tacite prolongation, le loyer prévu au contrat continue de s’appliquer, sous réserve notamment des révisions prévues par la loi. Lors du renouvellement, le loyer peut être révisé selon les règles applicables au nouveau bail.
Que se passe-t-il si le bail reste en tacite prolongation ?
En principe, le loyer d’un bail commercial renouvelé est soumis à un plafonnement. Son augmentation est alors encadrée par l’évolution de l’indice prévu par la loi. Mais lorsque le bail se poursuit par tacite prolongation et que sa durée dépasse 12 ans, ce plafonnement peut disparaître. Le bailleur peut alors demander que le nouveau loyer soit fixé à la valeur locative du local. Si cette valeur est nettement supérieure au loyer actuel, la hausse peut donc être importante.
La Cour de cassation l’a d’ailleurs rappelé dans un arrêt du 16 octobre 2025 (1). Dans cette affaire, le bail de neuf ans s’était poursuivi par tacite prolongation pendant plus de douze ans. Le loyer pouvait donc être fixé à la valeur locative. Surtout, la hausse du loyer n’avait pas à être étalée sur plusieurs années. Le nouveau loyer pouvait ainsi être appliqué sans bénéficier du mécanisme d’étalement prévu dans certaines situations de déplafonnement.
Pour le locataire, le risque est donc de subir une augmentation importante du loyer au moment du renouvellement. Il est donc préférable d’anticiper cette situation plutôt que de laisser le bail se prolonger pendant plusieurs années sans vérifier ses conséquences.
Quels délais respecter pour le renouvellement ?
Le locataire peut demander le renouvellement dans les six mois précédant l’expiration du bail. Si le contrat est déjà en tacite prolongation, il peut présenter sa demande à tout moment. La demande doit respecter les formalités prévues par l’article L. 145-10 du Code de commerce. Elle peut notamment être adressée par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice.
Le bailleur dispose ensuite de trois mois pour faire connaître son refus. En cas d’absence de réponse de sa part, son silence vaut acceptation de renouvellement. Il est donc préférable d’anticiper plusieurs mois avant l’échéance.
Attention à la formule “aux mêmes clauses et conditions”
L’un des principaux pièges à éviter concerne la rédaction de la demande de renouvellement du bail commercial. Une formule doit particulièrement attirer l’attention : “aux mêmes clauses et conditions que le bail précédent”.
En effet, si cette formule est ajoutée à la demande de renouvellement, alors toutes les conditions de l’ancien bail s’appliquent au nouveau bail. Cela concerne également la fixation du loyer. Pour le locataire, comme pour le bailleur, il devient alors impossible de réviser à la hausse ou à la baisse le loyer.
Dans un arrêt du 15 avril 2021, la Cour de cassation a rappelé que les demandes de renouvellement formulées et acceptées avec ces termes, entraînent un accord total des conditions du bail, même au sujet du loyer (2). Dans cette affaire, le locataire avait demandé le renouvellement du bail “aux mêmes clauses et conditions que le bail précédent”. Or, il a ensuite demandé une baisse du loyer. Sa demande a été rejetée.
Si le montant du loyer doit encore être négocié, il est donc préférable de le préciser clairement dans la demande et dans les échanges avec le bailleur.
Les vérifications à faire avant de rédiger une demande de renouvellement de bail commercial
Avant d’envoyer une demande ou d’accepter un renouvellement, il est conseillé de vérifier :
- la date d’expiration du bail ;
- l’existence et la durée d’une éventuelle tacite prolongation ;
- les délais et formalités à respecter ;
- le montant du loyer actuel ;
- les éléments pouvant entraîner un déplafonnement ;
- les loyers pratiqués pour des locaux comparables ;
- la destination des locaux et l’activité exercée ;
- les clauses que les parties souhaitent modifier ;
- les courriers et e-mails déjà échangés ;
- les délais de prescription en cas de désaccord.
Le renouvellement d’un bail commercial doit être préparé suffisamment tôt. Et de nombreux points doivent être vérifiés afin d’éviter de futures déconvenues. Pour éviter les pièges ou les litiges, il est conseillé de s’entourer de professionnels en droit de l’immobilier.
(1)https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000052403898
(2)https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000043473475