Le loyer d’un bail commercial peut évoluer au cours du contrat, notamment via la clause d’indexation ou lors d’une révision triennale. À l’échéance du bail, la fixation du loyer obéit également à des règles spécifiques. La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 apporte de nouveaux changements à prendre en compte. Voici tout ce que vous devez savoir sur la révision du loyer commercial en 2026 et les jurisprudences récentes.
Quels indices peuvent être utilisés pour réviser le loyer ?
Pour les activités commerciales et artisanales, il est possible d’utiliser l’indice des loyers commerciaux (ILC) afin de réviser les loyers. Pour les activités tertiaires, notamment certaines professions libérales, l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) est celui qui est retenu. Au premier trimestre 2026, l’indice ILC est de 135,26. L’indice ILAT est quant à lui fixé à 137,42 (1). C’est l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier qui encadre le choix de l’indice.
La révision triennale des loyers commerciaux est, quant à elle, encadrée par l’article L. 145-38 du Code de commerce. Elle peut être demandée au moins trois ans après la dernière fixation du loyer et son évolution est en principe limitée à celle de l’ILC ou de l’ILAT.
Que change la réforme de 2026 pour l’indexation ?
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 crée un nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce. Depuis le 28 mai 2026, les baux conclus ou renouvelés peuvent prévoir une clause dite d’indexation “tunnel”. Cette clause permet de limiter la variation annuelle du loyer liée à l’indice, à la hausse comme à la baisse, et dans les mêmes proportions. Par exemple, le contrat peut prévoir une variation de loyer comprise entre -3 % et +3 %.
La réforme permet également au locataire de certains locaux commerciaux ou artisanaux de demander le paiement mensuel du loyer, même lorsque le bail prévoit une autre périodicité. L’article L. 145-32-1 du Code de commerce s’applique notamment aux commerces de détail ou de gros et aux prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Le locataire doit toutefois être à jour de ses loyers et de ses charges. Cette règle s’applique également aux baux en cours au 26 mai 2026.
La Cour de cassation vient également de préciser les limites des clauses prévoyant une augmentation automatique du loyer. En effet, dans un arrêt du 3 septembre 2026, n° 25-14.904, elle a jugé qu’une clause prévoyant une augmentation périodique, automatique et forfaitaire du loyer, sans plafond ni limite de durée, est interdite puisqu’elle prévoit uniquement une révision à la hausse.
Comment fonctionne le plafonnement du loyer ?
Lors du renouvellement du bail commercial, le loyer est en principe plafonné. L’article L. 145-34 du Code de commerce prévoit que son évolution ne peut, sauf exceptions, dépasser la variation de l’ILC ou de l’ILAT en se basant sur le montant initial du loyer.
Le plafonnement peut toutefois être levé lorsque certaines conditions sont réunies. Le loyer peut alors être fixé selon la valeur locative. Une valeur déterminée en fonction des caractéristiques du local, de sa destination ou encore des prix pratiqués dans le voisinage, conformément à l’article L. 145-33 du Code de commerce.
Dans quels cas le loyer peut-il être déplafonné ?
Le déplafonnement peut notamment intervenir lorsqu’une modification importante des éléments déterminant la valeur locative est constatée. La Cour de cassation a apporté une précision sur ce point. Dans un arrêt du 18 septembre 2025, n° 24-13.288, elle a jugé qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité peut justifier le déplafonnement lorsqu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le locataire. Il n’est, dans ce cas, pas nécessaire de démontrer que cette modification a effectivement amélioré l’activité du locataire.
Le déplafonnement peut également résulter d’un bail conclu pour une durée supérieure à neuf ans ou d’une tacite prolongation au-delà de douze ans. Sur ce dernier point, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 16 octobre 2025, n° 23-23.834, que le mécanisme d’étalement de la hausse à 10 % par an ne s’applique pas lorsque le bail de neuf ans s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de douze ans.
Quels points vérifier avant une révision du loyer commercial ?
Avant toute révision, bailleur et locataire ont tout intérêt à :
- vérifier la clause d’indexation et l’indice prévu au contrat ;
- contrôler le trimestre de référence et le calcul de la variation ;
- vérifier la date de la dernière fixation du loyer ;
- rechercher une éventuelle modification des facteurs de valeur locative ;
- anticiper l’échéance du bail et le risque de déplafonnement ;
- conserver les éléments permettant de justifier le calcul du nouveau loyer.
(1)https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F20564